Mange tvister kunne v?rt unng?tt dersom partene hadde hatt et bevisst forhold til sp?rsm?let om vedlikeholdsplikt ved kontraktsinng?elsen, sier senioradvokat Irene Lundeker i Steenstrup Stordrange.
Hun p?peker at selv om det etter hvert finnes flere gode standardkontrakter i markedet, er det viktig at alle kontraktsvilk?rene gjennomg?s og tilpasses det enkelte leieforhold. Rettspraksis viser at det ofte oppst?r rettslige tvister i leieforhold, for eksempel som f?lge av at partene er uenige om leietakers vedlikeholdsplikt.
Lundeker som er ekspert p? omr?det peker p? flere forhold som partene b?r v?re s?rlig oppmerksom p? ved inng?else av leiekontrakter ? nettopp for ? unng? problemer i etterkant.
– Beskriv leieobjektet grundig og vedlegg tegninger med arealbeskrivelser. Husk ogs? ? sikre at leietaker har god og effektiv adkomst til leieobjektet, samt ? regulere eventuelle muligheter for parkering, p?peker Lundeker.
Skriv protokoll og ta bilder
Hun legger til at partene m? klargj?re om leieobjektet skal leies ut ?som det er? ved leietakers besiktigelse, og om det er utleier eller leietaker som skal v?re ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med offentligrettslige bygningstekniske krav.
– Utarbeid protokoll fra befaringen ved overtakelse og ta gjerne bilder. I leiekontrakten kan man henvise til denne dokumentasjonen, og p? den m?ten sikre dokumentasjon for leieobjektets tilstand ved overtakelse. Dette kan v?re nyttig dokumentasjon dersom det skulle oppst? sp?rsm?l om hvilken tilstand leieobjektet skal v?re i ved tilbakelevering, forklarer Lundeker.
Hun understreker at man absolutt b?r klargj?re om leietaker skal ha adgang til ? forlenge leieforholdet og hvilke vilk?r som i s? tilfelle skal gjelde, herunder om leien da skal kunne tilpasses til markedsleie.
Tilbakef?re endringer i lokalene?
– Foreta ogs? en klar avgrensning av partenes plikt til vedlikehold og utbedringer, samt hvilke av eiendommens kostnader leietaker skal v?re med p? ? dekke, slik som for eksempel felleskostnader. Husk ogs? ? avklare om det er leietaker eller utleier som skal v?re ansvarlig for kostnader ved endringer/tilpasninger i leieobjektet som f?lge av eventuelle offentligrettslige krav, r?der advokaten.
B?de ved kontraktsinng?elsen og i det l?pende leieforholdet er det viktig at partene har et bevisst forhold til de endringer og tilpasninger som foretas i leieobjektet. Partene b?r ogs? fors?ke ? klargj?re s? tidlig som mulig, hvilke av leietakers eventuelle endringer/tilpasninger utleier kan kreve tilbakef?rt etter leieforholdets slutt. I flere av standardkontraktene som ofte benyttes er det tatt inn en bestemmelse som medf?rer at utleier m? fremme krav om tilbakef?ring av endringer i leieobjektet, f?r tilbakelevering er gjennomf?rt.
– Dersom utleier ikke er bevisst denne fristen kan s?ledes kravet v?re tapt, fremholder Lundeker.
Forlenge eller skrive ny kontrakt?
Dersom leieforholdet forlenges etter utl?pet av opprinnelig leieperiode, b?r partene ogs? ha et bevisst forhold til om eksisterende leiekontrakt skal forlenges p? tilsvarende vilk?r, eller om det skal inng?s en ny leiekontrakt. Ved inng?else av ny leiekontrakt kan det v?re hensiktsmessig at det gjennomf?res en ny gjennomgang av leieobjektets tilstand.
– I alle tilfelle b?r det klargj?res om det er leieobjektets dav?rende tilstand som skal v?re utgangspunktet for leieobjektets tilstand ved tilbakelevering. Ellers kan det bli et stridstema, p?peker advokat Irene Lundeker i Steenstrup Stordrange.
Steenstrup Stordrange omsatte for 322 millioner i 2013 og hadde et resultat p? 110 millioner. Firmaet har 116 advokater, hvorav 42 partnere, og har kontorer i Oslo, T?nsberg, Bergen, ?lesund, Trondheim og Troms?.
